Объектов на сайте: 344
Я ищу:

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости или инвестициях в нее

Покупка коммерческой недвижимости или финансовые инвестиции в нее – это, по мнению многих, один из самых верных способов вложения средств. В крупных городах (даже если не брать Москву и Санкт-Петербург) недвижимость всегда в цене, на нее есть спрос, поэтому со временем прибыль должна только увеличиваться.

Однако любой бизнес – это риск, а бизнес, связанный с коммерческой недвижимостью – это риск ещё больший, так как деньги здесь крутятся немалые. Каждый шаг должен быть выверенным и продуманным. Ведь помимо рыночных или юридических факторов есть ещё и действия мошенников, которые стремятся присвоить ваши инвестиции себе.
 

Особенности коммерческой недвижимости

Если сравнивать коммерческую недвижимость с жилой, то первая более рентабельна для инвестирования:

  • меньший срок окупаемости;
  • больший коэффициент капитализации;
  • меньшие трудозатраты;
  • более стабильный пассивный доход.

Коммерческие объекты сдаются в аренду в 1,5-2 раза дороже, чем жилые с аналогичной стоимостью, следовательно, быстрее окупаются. Чистый годовой доход от аренды составляет 8-12% от вложенных средств, в то время как жилая недвижимость приносит в среднем до 7%.

Сдавать квартиру или дом можно посуточно или просто кратковременно, что может увеличить доход (особенно в курортных городах), но требует постоянного внимания. Сдача коммерческой недвижимости на короткий срок не имеет смысла: договор заключается на 2-3 года, после чего вы просто получаете доход.

Главные риски

Все возможные риски арендного бизнеса можно условно разбить на 3 категории:

  • инвестиционные;
  • юридические;
  • административные.

Инвестиционные

Под инвестиционными рисками подразумевается вложение средств в объект коммерческой недвижимости, который принесет меньший от ожидаемого доход. Например, вкладывая средства в офисное здание вы планируете иметь прибыль с аренды в размере 1 000$ ежемесячно и отбить затраты за 10 лет. Но в итоге прибыль оказывается на пару сотен меньше, а срок возврата вложений – на пару лет больше. Такое возможно в ситуации, когда предыдущий владелец или застройщик закладывает неверные цифры. Ваша задача здесь – тщательно все проверить.

Юридические

Риски юридического характера – это как покупка неправильно оформленного объекта, так и мошенничество. Если предыдущий владелец ненадлежащим образом оформил какие-то бумаги и продавец это проглядел, то в лучшем случае на его плечи лягут проблемы переоформления (это может тянуться месяцами, а недвижимость будет простаивать), а в худшем он потеряет часть денег (задаток, например).

Также широко распространена схема мошенничества с двойной продажей, когда нечистый на руку продавец собирает задаток с двух-трех человек (реже – с четырех), а процесс продажи не доходит дальше Росреестра. Попавшийся на такой крючок покупатель может обратиться в суд, но, во-первых, разбирательство может длиться годами, а во-вторых, сделка будет упущена.

Еще один вид юридического мошенничества – это сокрытие обременений на недвижимость. Например, торговая недвижимость указывается в качестве кредитного залога в банк, но продавцу об этом не сообщается. После уплаты задатка (а то и всей суммы) банк может заявить свои права, и покупатель остается ни с чем.

Также мошенничеством является продажа некапитальных объектов под видом капитальных. Летние кафе, передвижные павильоны, сборные и контейнерные конструкции могут быть успешно замаскированы (даже на бумаге), и это необходимо помнить. Если на само строение продавец еще может иметь полные права, то земля, на которой оно расположено, чаще всего просто находится у него в аренде и в любой момент моет понадобиться администрации, которая в одностороннем порядке разорвет договор без последствий.

Административные

Если на юридические и инвестиционные риски еще можно повлиять, проявив должную внимательность, то административные риски в меньшей степени зависят от покупателя. Власти могут в какой-то момент решить очистить территорию, на которой расположена недвижимость, чтобы построить там жилой комплекс или сочтя постройку незаконной. Снос некапитальных построек вокруг московского метро – это не единственный, но самый яркий пример такой ситуации. Иногда, кстати, владелец через свои связи узнает о готовящемся постановлении, и «по-быстрому» старается продать объект, снизив цену. Сумма, полученная от продажи будет все равно выше компенсации, которую получит новый владелец.

Семь раз проверь, один раз купи

Защититься от инвестиционных рисков поможет проверка арендаторов, как нынешних (если они имеются), так и прошлых. Иногда владельцы специально накручивают стоимость аренды, договариваясь с арендаторами. Это повышает цену на объект в момент продажи, а покупателю цену придется снизить, так как она несоразмерна недвижимости. Также стоит понимать рынок, его тенденции и веяния. То, что сегодня стоит дорого, завтра может резко упасть в цене (например, из-за строительства поблизости промышленного предприятия, что отпугнет некоторых арендаторов).

Юридические риски можно нивелировать все тем же внимательным подходом. Вы должны иметь на руках абсолютно все документы, знать всю историю покупаемой недвижимости. Проверка ее обремененности, законности прав владения продавцом, отсутствие долгов за коммуникации и проблем с их проведением при необходимости – это обязательный пакет.

Снизить административные риски сложнее, так как нужно постоянно быть «в теме» и знать обо всех готовящихся проектах в этой области. Так что наилучший вариант – проверенная информация из городской или областной администрации.

Скупой платит дважды

Пытаться просчитать все риски и защититься от них своими силами – неподъемная задача для большинства. Не стоит пытаться экономить при столь больших тратах – смело обращайтесь к юристу, занимающемуся такими вопросами. Он – максимально заинтересованное лицо, особенно если пообещать надбавку к чеку. Юрист перероет все бумаги, соберет полное досье, и вы получите папку с полной подноготной интересующего вас объекта. 

Остались вопросы?
Проконсультируем бесплатно!
Вы смотрели